С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Исковое заявление о выселении из квартиры жильцов, с которыми заключен договор аренды составляется по тем же правилам, что и другие иски о выселении из квартиры.
В нем обязательно должны содержаться такие сведения:
- полное наименование органа суда, который будет рассматривать исковое заявление;
- правильное название иска (зависит от выдвинутых требований);
- полные данные истца, в том числе серия и номер паспорта, адреса регистрации и проживания;
- максимально полные данные истца (обычно при заключении договора в нем указываются данные и прилагается копия паспорта);
- основания возникновения у арендаторов права пользования помещением;
- основания, на которых вы являетесь владельцем квартиры;
- требования о выселении (и иные, если они есть);
- их мотивировка со ссылками на нормативно-правовые акты и прилагаемые к иску документов;
- опись прилагаемых к иску документов;
- подпись истца и дата составления.
Обращение к судебным приставам
Так как не всегда даже после вынесения судебного вердикта арендатор выселяется самостоятельно, то необходимо привлечь к этому службу судебных приставов. Для этого с исполнительным листом, который вы получите в канцелярии суда, нужно обратиться к приставу, который должен будет возбудить исполнительное производство.
В его рамках должностное лицо предупредит квартиросъемщика о необходимости съехать и если он не сделает этого, то пристав инициирует процедуру принудительного выселения – удалит из квартиры, как самого жильца, так и его вещи.
Так как составление иска о выселении из жилья квартиросъемщиков, да и сам судебный процесс достаточно сложны, то обращение за помощью к профессиональному юристу необходимо. Специалисты нашего сайта окажут вам бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным вам способом.
Порядок выселения квартирантов без договора
Как выселить квартирантов без договора аренды? По сути, никаких препятствий этому нет – достаточно выразить свое нежелание видеть этих людей на территории. Но если личное обращение не действует, то хозяева в любой момент могут просто выставить за дверь жильцов – отменить аренду. Если отсутствует соглашение, то выселение осуществляется в любое время по желанию владельца.
Сначала важно уведомить жильца об отказе продолжать арендные соглашения. У жильца должна быть возможность либо исправить неполадки, поломки, любой ущерб, который был нанесен жилплощади (если причина в материальном ущербе). Также людям нужно время на поиск нового жилья для своевременного переезда. Затем съемщики самостоятельно организуют свой переезд и освобождают помещение.
Крайний случай – когда стороны не могут договориться, вмешивается третья сторона. Это либо государственные структуры (участковые, полиция), либо юрист. Желательно урегулировать проблемы своими силами, так как разбирательство через инстанции – долгое и хлопотное дело.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
Выселение квартирантов с помощью полиции
Если квартиранты отказываются покидать квартиру после разговора с вами, скандалят, не пускают вас на вашу жилплощадь – вызывайте полицию (участкового). Позвоните ему и проинформируйте, что в вашей квартире находятся посторонние люди, которые не хотят ее покидать. Но желательно подготовить заявление в правоохранительные органы заранее, указав в нем личные данные собственника и описав суть конфликта с квартирантами.
По приезду сотрудник полиции должен зафиксировать в протоколе, что чужие незаконно находятся в помещении. Делается это в присутствии квартирантов. Также желательно подстраховаться и пригласить соседей, которые в случае судебного разбирательства смогут дать свидетельские показания. Если квартиранты попробуют возражать и вступать в спор с полицейскими, то могут понести уголовную ответственность.
Участковый не должен выдворять бывших жильцов силой, а провести с ними разговор. Он объяснит нерадивым квартиросъемщикам, что если они не покинут вашу квартиру, то могут подвергнуться штрафу, административному аресту, исправительным работам.
Как выселить квартирантов, если нет договора
Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.
А именно:
- не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
- обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.
Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.
Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:
- Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
- Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
- В случае отказа вызвать полицию или участкового.
- Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.
Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.
Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:
- Вскрыть жилплощадь.
- Вынести вещи квартиросъемщиков.
- Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.
Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.
Как привлечь к ответственности квартирантов?
В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.
В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.
Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.
Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.
Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов
Любой владелец жилого помещения может распорядиться им по своему усмотрению, в том числе, сдавать его внаем, регистрировать на своей жилой площади любых граждан, в том числе и квартирантов, взамен он вправе требовать соблюдения порядка и ежемесячной оплаты за жилье.
Согласно ЖК РФ наниматель должен соблюдать все пункты договора и нести обязательства по оплате. При заключении письменного договора либо по устной договоренности стороны обсуждают все нюансы проживания в квартире и порядок оплаты аренды и услуг ЖКХ:
- наличными;
- перечислением на счет собственника;
- самостоятельными платежами по ЖКХ и дополнительной доплатой собственнику;
- в любом другом порядке, устраивающем обе стороны.
Если же арендатор нарушает условия договора, хозяин квартиры имеет полное право расторгнуть договор и потребовать, чтобы квартиранты покинули жилое помещение.
Арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для рассмотрения дела о досрочном прекращении договора найма будь то устный способ закрепления, или письменный.
Для начала судебного вмешательства собственник жилья обязан составить исковое заявление (перед этим он также должен ознакомить жильцов со своим решением посредством специального уведомления). В иске указывается наименование государственной инстанции, реальные сведения о сторонах конфликта, основания выселения, а также выставляется дата обращения и подпись.
В большинстве случаев в качестве законного основания для выселения квартирантов является неуплата и большое количество задолженностей по платежам за квартиру. Таким образом, в иске устанавливается сумма ущерба арендодателю на момент составления заявления. К числу дополнительных документов относится ксерокопия договора аренды – это поможет ускорить процесс разбирательства при возникновении серьёзных противоречий с обеих сторон.
После составления искового заявление, его необходимо передать на рассмотрение в канцелярию уполномоченной структуры. В течение пяти рабочих дней будет принято решение об отклонении или дальнейшем изучении дела. После чего стороны конфликта должны быть уведомлены о начале судебного процесса. Если один из участников не явился на слушание, то спор разбирается без его вмешательства.
Судебная практика относит процесс выселения лиц, не являющихся собственниками этой недвижимости, к категории сложных дел, при которых учитываются интересы обеих сторон конфликта.
Стоит обратить внимание, что чаще всего решения выносятся в пользу следующих групп лиц:
- пенсионеры;
- несовершеннолетние;
- граждане с физическими или психологическими нарушениями (немые, инвалиды, недееспособные).
Недостатком такого способа урегулирования спора является длительный период слушаний, на протяжении которого жильцы не обязаны покидать арендуемую жилплощадь. Этот фактор обязательно следует предусмотреть, если вы планируете и в дальнейшем сдавать жильё посторонним лицам. Иногда процесс может растянуться на несколько месяцев, и даже на полгода.
Где и зачем регистрировать договор об аренде?
Юристы отмечают, что договор имущественного найма на срок более одного года должен быть заключён в письменной форме. В случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, такая форма договора является обязательной независимо от срока.
Но договор имущественного найма между гражданами на срок до года включительно может быть заключен в устной форме. Если договор имущественного найма заключён без указания срока, он считается заключенным на неопределённый срок.
Возможно, вы знаете, что если договор аренды заключается более чем на 1 календарный год, то он подлежит государственной регистрации, которая осуществляется через ЦОН. Такой договор будет иметь больший юридический вес для вас и для арендатора. Если вы не хотите регистрировать документ, можно схитрить (естественно, в рамках закона) — заключить договор на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией (продлением) на другой срок. Это не является нарушением законодательства. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца — при найме недвижимого имущества.
О том, на что имеет право арендатор квартиры и какие меры он вправе применять, читайте по ссылке.
Как выселить: через суд или с помощью хитрости
Однако что делать, если вы столкнулись с настолько недобросовестными арендаторами, которые даже после истечения срока аренды по договору (или договорённости) не хотят покидать квартиру, вывозить имущество и отдавать вам ключи от вашего жилья?
Если срок аренды по договору заканчивается, вам нужно в оговоренный срок письменно предупредить об этом арендаторов: лучше вручить уведомление лично в руки, можно даже в присутствии свидетелей, например, соседа по площадке. По истечении указанного вами срока арендаторы должны освободить жильё и выехать со всеми вещами. Если они не выезжают добровольно, то вы можете смело обращаться в судебные органы с исковым заявлением о выселении.
В законе РК «О жилищных отношениях» говорится о том, что выселение граждан и юридических лиц из жилых помещений допускается в судебном порядке по требованию одной из сторон. Но в случае оспаривания одной из сторон судебного решения рассмотрение дела будет проходить в нескольких инстанциях, и выселение может растянуться на долгое время (даже до полугода). Само выселение будет происходить после вступления решения суда в законную силу.
Как выселить квартирантов, которые не платят, проживают по договору
Итак, собственник жилого помещения заключил договор найма с арендатором его квартиры. Проходит какое-то время, и ежемесячные платежи прекращаются. Как поступить владельцу квартиры?
Просто прийти и вышвырнуть должника будет незаконно, наймодатель должен соблюсти досудебный порядок и действовать строго по закону, для этого он должен выполнить ряд последовательных действий.
Принудительное выселение недобросовестного нанимателя делится на три этапа.
Этап первый. Досудебный порядок урегулирования спора:
- установление факта нарушения (задержка получения арендной платы на несколько месяцев);
- письменное предупреждение жильцов о том, что они нарушают договор и требование устранить нарушение до указанной в документе даты;
- если долг не был погашен – письменное уведомление с требованием немедленно покинуть занимаемое жилое помещение.
Этап второй. Выселение с помощью суда:
- сбор необходимых документов и поиск свидетелей;
- составление иска;
- посещение судебной канцелярии и передача искового заявления вместе с пакетом документов;
- участие в судебных слушаниях;
- получение решения суда.
Этап третий. Исполнение выселения:
- передача исполнительного листа в ССП и открытие исполнительного дела;
- принудительное выселение нарушителей сотрудниками ССП;
- составление акта приемки-передачи жилого помещения.
Процедура длительная, но нарушать ее категорически запрещено. Если вы, например, даже имея на руках вступившее в силу решение суда о выселении, решите самостоятельно произвести принудительное выселение, то уже ваш незадачливый арендатор может подать на вас в суд за самоуправство. А если при ваших насильственных действиях в адрес жильца кто-то пострадает, то вас может ждать и уголовное преследование.